Căn hộ chung cư ở TP HCM có diện tích sàn bao nhiêu m2 thì chỉ tính 1 người ở theo Quyết định 32?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư ở TP HCM có diện tích sàn bao nhiêu m2 thì chỉ tính 1 người ở theo Quyết định 32?

Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được ban hành ngày 26/12/2025.

Tải về >>> Quyết định 32/2025/QĐ-UBND

Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND diện tích sàn chỉ tính 1 người ở cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp tại TP HCM như sau: 

Điều 4. Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp

[...]

2. Trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ (căn cứ Kết quả toàn bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và Kết quả chủ yếu điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tổng cục Thống kê) hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng, cụ thể:
a) Đối với căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội)
Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.
Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ trên 32 m² đến 56 m²: Tính 02 người.
Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 56 m² đến 64 m²: Tính 02 người.
Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 64 m² đến 96 m²: Tính 03 người.
Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 96 m² đến 128 m²: Tính 04 người.
Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 128 m² đến 160 m²: Tính 05 người.
Trường hợp căn hộ từ bốn (04) phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160 m² trở lên: Tính 06 người.
b) Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội
Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.
Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 32 m² đến dưới 45 m²: Tính 1,5 người.
Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 45 m² đến dưới 55 m²: Tính 02 người.
Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 55 m² đến dưới 70 m²: Tính 2,5 người.
Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 70 m² đến dưới 75 m²: Tính 3,0 người.
3. Việc xác định dân số đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được thực hiện như sau: Phần diện tích có chức năng lưu trú trong căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được xác định dân số bằng cách quy đổi theo quy định tại khoản 2 Điều này. 

[...]

Như vậy, TP HCM yêu cầu diện tích sàn nhà ở bình quân trên mỗi người phải đạt 25-32 m2 với các dự án chung cư khi lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép xây dựng.

Cụ thể, tính một người ở đối với căn hộ thương mại, căn hộ một phòng ở có diện tích 25-32 m2

Và tính một người ở đối với căn hộ tái định cư và nhà ở xã hội, căn hộ một phòng ở với diện tích 25-32 m2

Đồng thời, các căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, dân số được quy đổi theo phần diện tích có chức năng ở. Trường hợp phương án thiết kế không thống nhất giữa diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở, dân số được xác định theo diện tích sử dụng của căn hộ. 

Lưu ý: Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 09/1/2026 

Căn hộ chung cư ở TP HCM có diện tích sàn bao nhiêu m2 thì chỉ tính 1 người ở theo Quyết định 32? (Hình từ Internet)

Vì sao cùng một dự án, căn hộ chung cư có diện tích lớn thường có mật độ sống dễ chịu hơn?

Trong cùng một dự án, căn hộ diện tích lớn thường mang lại trải nghiệm sống dễ chịu hơn đến từ cách pháp luật xác định dân số theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND

Theo quy định, căn hộ diện tích càng lớn thì số người được tính trên mỗi mét vuông càng thấp.

Ví dụ: một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích lớn được tính 4 - 5 người, trong khi nhiều căn hộ nhỏ cộng lại có thể tạo ra tổng dân số cao hơn rất nhiều trên cùng một diện tích sàn. Điều này dẫn đến chênh lệch rõ rệt về mật độ cư dân thực tế giữa các phân khu trong cùng dự án.

Hệ quả là các khu có nhiều căn hộ lớn thường ít quá tải thang máy, bãi xe, hồ bơi và các tiện ích chung. Nhịp sống ổn định hơn, ít biến động dân cư, phù hợp với nhóm khách mua ở thực hoặc nhà đầu tư nhắm đến khai thác cho thuê dài hạn, giá trị bền vững.

Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ tại TP HCM, người mua và nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào giá/m2, mà cần xem diện tích căn hộ gắn với chỉ tiêu dân số được phép, bởi đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến chất lượng sống và giá trị tài sản trong dài hạn.

Thời gian bảo hành căn hộ chung cư có bắt buộc ghi trong hợp đồng mua bán không?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở cụ thể như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

[...]

Như vậy, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư phải có nội dung về thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà chung cư được đầu tư xây dựng mới.