Căn hộ chung cư mới nhận bàn giao, chưa có sổ thì có được ký hợp đồng cho thuê không?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư mới nhận bàn giao, chưa có sổ thì có được ký hợp đồng cho thuê không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP như sau:

Điều 8. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

[...]

6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.

[...]

Theo đó, để có thể ký hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư thì bên cho thuê phải có một trong các hợp đồng sau đây:

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư.

Trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai nếu tự đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, căn hộ chung cư mới nhận bàn giao, chưa có sổ thì vẫn được ký hợp đồng cho thuê nếu có một trong các giấy tờ nêu trên.

Lưu ý: Trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023

Căn hộ chung cư mới nhận bàn giao, chưa có sổ thì có được ký hợp đồng cho thuê không? (Hình từ Internet)

Quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư để ở trên địa bàn TP HCM được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 13 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 26/2025/QĐ-UBND Hồ Chí Minh quy định về việc quản lý hoạt động cho thuê căn hộ để ở như sau:

Điều 13. Quản lý hoạt động cho thuê căn hộ để ở

1. Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

2. Việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê căn hộ (hợp đồng thuê căn hộ không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực). Việc yêu cầu chủ sở hữu và người thuê căn hộ chung cư phải ký hợp đồng thuê nhà nhằm xác định trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ, tránh trường hợp người thuê căn hộ chung cư sử dụng vào các mục đích khác (không phải để ở), nếu người thuê sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý trách nhiệm.

3. Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư căn cứ vào hợp đồng thuê để yêu cầu người đang sử dụng căn hộ thuê phải tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để bảo đảm an ninh trật tự của nhà chung cư, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân sinh sống trong nhà chung cư.

Việc cho thuê căn hộ chung cư để ở phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích để ở, không được sử dụng với mục đích khác.

Việc cho thuê phải được ký kết hợp đồng (Hợp đồng không bắt buộc chứng thực). Việc ký kết hợp đồng nhằm xác định trách nhiệm của chủ sỡ hữu và người thuê nếu sử dụng chung cư sai mục đích sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Ban quản trị chung cư, người quản lý vận hành chung cư căn cứ vào hợp đồng cho thuê để yêu cầu người đang sử dụng căn hộ phải tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng để đảm bảo an ninh trật tự chung, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân khác sinh sống cùng.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực về hợp đồng nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà chung cư không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết.