Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Cách tính mật độ xây dựng 2026? Toàn bộ quy định về mật độ xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD QCVN 01 2021 BXD
Mua bán nhà đất trên toàn quốc
Nội dung chính
Thông tư hướng dẫn tính mật độ xây dựng hiện nay
Thông tư hướng dẫn tính mật độ xây dựng được áp dụng hiện nay là Thông tư 01/2021/TT-BXDdo Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Ban hành kèm theo Thông tư này QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
> Tải toàn bộ văn bản Tại đây
Theo đó, nội dung QCVN 01 2021 là về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong hoạt động quy hoạch xây dựng vùng huyện, vùng liên huyện, quy hoạch đô thị nông thôn. Đối với công tác quy hoạch xây dựng các khu chức năng ngoài việc tuân thủ các quy định trong quy chuẩn này còn phải tuân thủ theo các quy chuẩn có liên quan. Trong đó, xen kẽ các quy định về mật độ xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD QCVN 01 2021 BXD
(1) Phân loại
Mật độ xây dựng được định nghĩa thành 02 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị
- Mật độ xây dựng thuần:
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
CHÚ THÍCH: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
(2) Công thức tính
| Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100% |
Cách tính mật độ xây dựng 2026? Toàn bộ quy định về mật độ xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD QCVN 01 2021 BXD (Hình từ Internet)
Quy định về mật độ xây dựng trong Thông tư 01 2021 TT BXD
(1) Đối với khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao
Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%.
Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
(2) Đối với khu vực phát triển mới
- Mật độ xây dựng thuần
+ Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
+ Đối với lô đất xây dựng nhà chung cư:
Được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo mật độ xây dựng thuần tối đa và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2 của QCVN 01 2021 BXD.
+ Đối với lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
+ Đối với lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định về Mật độ xây dựng thuần tối đa và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2 QCVN 01 2021 BXD
* Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
* Lưu ý
| - Đối với các lô đất không nằm trong các bảng nêu trên được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất; - Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình; - Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần. |
- Mật độ xây dựng gộp
| STT | Loại hình | Mật độ xây dựng gộp tối đa (%) |
|---|---|---|
| 1 | Đơn vị ở | 60% |
| 2 | Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) | 25% |
| 3 | Khu công viên | 5% |
| 4 | Khu công viên chuyên đề | 25% |
| 5 | Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên | Không quá 5% (tùy chức năng và quy định pháp luật liên quan) |
(3) Đối với các khu vực hiện hữu trong đô thị
- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại tại Mục (2) nêu trên.
Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6 QCVN 01 2021.
- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;
- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng.
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng dưới đây.
