Thông tin về căn hộ chung cư Mizuki Park cần được thể hiện như thế nào trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi người mua?

Nội dung chính

Thông tin về căn hộ chung cư Mizuki Park cần được thể hiện như thế nào trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi người mua?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về nội dung hợp đồng mua bán căn hộ như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mizuki Park, các bên phải mô tả rõ đặc điểm của căn hộ, bao gồm:

- Phần sở hữu chung, sử dụng chung;

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế;

- Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

- Diện tích sàn căn hộ;

- Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt;

- Diá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu;

- Trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.

Thông tin về căn hộ chung cư Mizuki Park cần được thể hiện như thế nào trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi người mua? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư Mizuki Park cung cấp thông tin sai về căn hộ có làm hợp đồng vô hiệu?

Căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

[...]

Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy đinh về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Theo quy định, nếu bên bán căn hộ chung cư Mizuki Park cung cấp thông tin sai về căn hộ khiến bên mua hiểu sai về tính chất, chủ thể hoặc nội dung của giao dịch khi ký hợp đồng, thì đây được coi là hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự.

Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mizuki Park có thể bị tuyên vô hiệu có hành vi lừa dối trong giao dịch.

Phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ chung cư Mizuki Park thực tế khi bàn giao căn hộ cho bên mua?

Căn cứ Điều 5 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau:

Điều 5. Nguyên tắc xác định diện tích căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư

1. Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cấp cho người mua, thuê mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công hoặc lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn đến mép trong của ban công hoặc lô gia; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung này.

[...]

2. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ đã ký vào trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Như vậy, khi bàn giao căn hộ chung cư Mizuki Park cho bên mua, các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký vào trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng.

Lưu ý: Biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.