Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư HT Pearl có được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà không?

Nội dung chính

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư HT Pearl có được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà không?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

[...]

Như vậy, thông qua quy định trên thì thời hạn sử dụng căn hộ chung cư HT Pearl theo hồ sơ thiết kế là một trong những nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ, nội dung này sẽ được ghi nhận theo hồ sơ thiết kế.

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư HT Pearl có được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà không? (Hình từ Internet)

Có được từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HT Pearl nếu thiếu nội dung về thời hạn sử dụng?

Căn cứ quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng theo mẫu như sau:

Điều 405. Hợp đồng theo mẫu

1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.

Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.

Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.

3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu phải được soạn thảo dựa trên ý chí và sự thống nhất của cả hai bên, bên bán có quyền chấp nhập hoặc không chấp nhận nội dung có sẵn của hợp đồng. Nếu có điều khoản miễn trách nhiệm cho bên đưa ra hợp đồng thì điều khoản đó không có hiệu lực. 

Do đó trong trường hợp bên bán căn hộ chung cư HT Pearl đưa ra hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu mà thiếu nội dung về thời hạn sử dụng, thì bên mua có quyền từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HT Pearl.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HT Pearl có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy việc mua bán căn hộ chung cư HT Pearl bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ khi rơi vào các trường hợp ngoại lệ không bắt buộc công chứng, chứng thực, bao gồm:

- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công.

- Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.

- Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Căn hộ chung cư HT Pearl là căn hộ thương mại, không thuộc các trường hợp đặc biệt được miễn công chứng, chứng thực nêu trên.

Do đó, khi mua bán căn hộ chung cư HT Pearl, hợp đồng mua bán bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực cũng chính là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực.