Người mua căn hộ chung cư TT Avio có thể hủy bỏ hợp đồng nếu chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ?

Nội dung chính

Người mua căn hộ chung cư TT Avio có thể hủy bỏ hợp đồng nếu chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ? 

Căn cứ theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 27. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư TT Avio phải bàn giao căn hộ cho bên mua theo đúng hợp đồng đã ký kết. 

Căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng như sau: 

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Đồng thời, tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: 

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Theo đó, khi bên bán chậm thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo thỏa thuận thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại. 

Như vậy, người mua căn hộ chung cư TT Avio có thể hủy bỏ hợp đồng nếu chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ. 

Người mua căn hộ chung cư TT Avio có thể hủy bỏ hợp đồng nếu chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư TT Avio không đúng tiến độ thì người mua có thể yêu cầu ai hoàn trả tiền? 

Căn cứ theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: 

Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

[...]

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua và bên mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

Trường hợp người mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì ngân hàng bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền cho người mua.

Như vậy, khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư TT Avio không đúng tiến độ thì người mua có thể yêu cầu ai trả tiền tùy thuộc vào các trường hợp: 

- Trường hợp có bảo lãnh của ngân hàng thì khi chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao căn hộ chung cư TT Avio thì bên mua có thể yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán. 

- Trường hợp không có bảo lãnh của ngân hàng thì người mua chỉ có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả theo cách thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Thực hiện bàn giao căn hộ chung cư TT Avio cho người mua khi nào? 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc bàn giao nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, căn cứ tại khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc bàn giao căn hộ chung cư TT Avio cho người mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 

Đồng thời tại khoản 3 và khoản 4 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư TT Avio, chủ đầu tư dự án phải lập hồ sơ bao gồm:

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án

- Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Trong đó khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và khu vực để xe công cộng được phân định rõ.

Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ cho người mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao căn hộ phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ mua bán.

Như vậy, khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư TT Avio sẽ chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình và trước khi bàn giao thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ và công khai hồ sơ đến người mua căn hộ. Đồng thời việc bàn giao căn hộ phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ chung cư mua bán.