Mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium thì có bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản có công chứng không?

Nội dung chính

Mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium thì có bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản có công chứng không? 

Căn cứ theo Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

[...]

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như sau: 

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium bắt buộc phải được lập thành văn bản. 

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng về nhà ở như sau: 

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. 

Như vậy, mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium thì bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản có công chứng. 

Mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium thì có bắt buộc phải có hợp đồng bằng văn bản có công chứng không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium sẽ bị vô hiệu trong những trường hợp nào? 

Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: 

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau: 

- Bên bán và bên mua không đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự;

- Bên bán và bên mua tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa dối, đe dọa;

- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

- Hợp đồng mua bán không được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium vô hiệu là bao lâu? 

Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Như vậy, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sarina Condominium vô hiệu là 2 năm, tính từ ngày phát sinh các sự kiện cụ thể.

- Đối với người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thời hiệu tính từ ngày người đại diện biết hoặc phải biết về giao dịch.

- Với người bị nhầm lẫn hoặc lừa dối, thời hiệu bắt đầu từ ngày họ biết hoặc phải biết về việc nhầm lẫn, lừa dối.

- Trong trường hợp bị đe dọa, cưỡng ép, thời hiệu tính từ ngày chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép.

- Đối với người không nhận thức và làm chủ được hành vi, thời hiệu bắt đầu từ ngày họ xác lập giao dịch.

- Với giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức, thời hiệu tính từ ngày giao dịch được xác lập.

Hết thời hiệu 2 năm mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu, hợp đồng mua bán sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, với trường hợp hợp đồng vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm đạo đức xã hội, điều cấm của luật, thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu không bị hạn chế.