Môi giới có thể đại diện ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh không?

Nội dung chính

Mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh thông qua môi giới thì bên bán hay bên mua phải trả phí môi giới? 

Tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định rõ:

Điều 64. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;

b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;

c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;

d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;

đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;

e) Quyền khác theo hợp đồng.

2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;

b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.

Căn cứ theo quy định nêu trên thì có thể hiểu doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ thu phí dịch vụ môi giới trực tiếp từ bên sử dụng dịch vụ môi giới. Nếu bên bán là bên yêu cầu dịch vụ môi giới tìm kiếm người mua thì bên bán sẽ phải trả phí môi giới như đã thỏa thuận. Ngược lại, nếu bên mua là bên sử dụng dịch vụ môi giới để tìm kiếm căn hộ chung cư theo nhu cầu của mình thì bên mua sẽ phải thanh toán phí dịch vụ môi giới. 

Như vậy, mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh thông qua môi giới bất động sản thì bên nào sử dụng dịch vụ môi giới để tìm kiếm bên còn lại trong giao dịch thì bên đó sẽ chịu phí môi giới. Nếu cả hai bên đều có hợp đồng môi giới riêng thì sẽ trả phí môi giới theo hợp đồng đó. 

Môi giới có thể đại diện ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh không? (Hình từ Internet)

Môi giới có thể đại diện ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh không? 

Căn cứ theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp đại diện theo ủy quyền như sau: 

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện

Theo đó, cá nhân có thể ủy quyền cho nhau để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện thực hiện theo quy định tại Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

[...]

Theo đó, chủ sở hữu hay bên bán căn hộ chung cư có thể ủy quyền cho môi giới bất động sản thực hiện ký kết hợp đồng khi bán căn hộ chung cư. 

Đồng thời, nội dung môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: 

Điều 62. Nội dung môi giới bất động sản

1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.

2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Theo đó, môi giới bất động sản có thể đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Như vậy, môi giới có thể đại diện khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh trong trường hợp được ủy quyền.

Có phải lập hợp đồng dịch vụ khi mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh thông qua môi giới? 

Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Và theo khoản 9 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xử phạt vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: 

Điều 59. Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

[...]

2. Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

b) Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;

[...]

Như vậy, bắt buộc phải lập hợp đồng dịch vụ khi mua bán căn hộ chung cư Phúc Thịnh thông qua môi giới, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính.