Ký hợp đồng mua bán căn hộ Golden Mansion đang có tranh chấp có hợp pháp không?

Nội dung chính

Ký hợp đồng mua bán căn hộ Golden Mansion đang có tranh chấp có hợp pháp không?

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Căn cứ theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, quy định về các hành vi bị nghiêm cấm như sau:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

7. Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, việc ký hợp đồng mua bán căn hộ Golden Mansion khi căn hộ đang có tranh chấp là không hợp pháp do căn hộ đang tranh chấp không đáp ứng đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán.

Ký hợp đồng mua bán căn hộ Golden Mansion đang có tranh chấp có hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ Golden Mansion che giấu tình trạng tranh chấp của căn hộ thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu không?

Căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Ngoài ra, việc mua bán căn hộ Golden Mansion đang có tranh chấp là vi phạm điều cấm của luật theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 do mua bán khi không đủ điều kiện.

Nên hợp đồng có thể vô hiệu theo Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Căn cứ theo quy định trên, nếu bên bán căn hộ Golden Mansion cố tình che giấu việc căn hộ đang có tranh chấp, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 do bị lừa dối.

Đồng thời, vì việc mua bán căn hộ đang có tranh chấp là hành vi bị cấm, hợp đồng còn có thể bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của luật.

Hợp đồng mua bán bán căn hộ Golden Mansion vô hiệu thì bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Căn cứ theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Dựa trên các quy định nêu trên, trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ Golden Mansion bị tuyên vô hiệu, nếu người mua phát sinh thiệt hại do lỗi hoặc hành vi của bên bán thì người mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.