Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee không có điều khoản phạt vi phạm có hợp pháp không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee không có điều khoản phạt vi phạm có hợp pháp không?

Căn cứ theo  quy định tại điểm k khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm, cụ thể:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định phạt vi phạm hợp đồng là một trong các nội dung chính cần có trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm chỉ phát sinh khi các bên có thỏa thuận. Vì vậy, trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee không quy định điều khoản phạt vi phạm thì được hiểu là các bên không thỏa thuận áp dụng chế tài này.

Việc thiếu điều khoản phạt vi phạm không làm cho hợp đồng bị vô hiệu hay không hợp pháp, nhưng đồng thời cũng làm mất căn cứ áp dụng chế tài phạt vi phạm khi xảy ra vi phạm hợp đồng, khi đó, bên bị vi phạm chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee không có điều khoản phạt vi phạm có hợp pháp không? (Hình từ Internet) 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee sẽ có hiệu lực vào thời điểm nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, do hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee phải công chứng, chứng thực nên hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee thì các bên phải tuân theo những điều kiện chung nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện chung trong giao kết hợp đồng, cụ thể:

Điều 406. Điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng

1. Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

2. Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bcons Bee, nếu một bên áp dụng điều kiện giao dịch chung thì các điều kiện này chỉ có hiệu lực khi đã được công khai để bên còn lại biết hoặc phải biết, đồng thời phải bảo đảm nguyên tắc bình đẳng giữa các bên.

Những điều khoản làm miễn trách nhiệm, tăng nghĩa vụ hoặc hạn chế quyền lợi chính đáng của bên kia sẽ không có hiệu lực, trừ khi có thỏa thuận khác.