Có được hoàn cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden?

Nội dung chính

Đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden có phải thông báo trước? 

Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden thì phải thông báo trước với bên còn lại. 

Có được hoàn cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden? (Hình từ Internet)

Có được hoàn cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden?  

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau: 

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.

Trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden vì bên kia vi phạm nghĩa vụ thì lúc này bên vi phạm phải hoàn trả tiền cọc cho bên còn lại vì đã không thực hiện việc giao kết hợp đồng như thỏa thuận. Ngược lại, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có căn cứ thì sẽ không được hoàn cọc vì bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm nghĩa vụ làm cho hợp đồng không thể thực hiện như thỏa thuận, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden có bị chấm dứt nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng không? 

Căn cứ theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

Theo đó, hợp đồng có thể chấm dứt trong trường hợp tùy chỉnh là theo thỏa thuận của các bên hoặc trường hợp khác do luật quy định. Nghĩa là, các bên cũng có thể thỏa thuận trong hợp đồng sự kiện bất khả kháng là điều kiện để chấm dứt hợp đồng. 

Đồng thời, dẫn chiếu đến quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

[...]

Theo đó, hợp đồng có thể chấm dứt khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng, đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Từ những phân tích trên cho thấy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư An Gia Garden có thể bị chấm dứt khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.