Chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan có hợp pháp không?

Nội dung chính

Chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan có hợp pháp không?

Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan mà phải tự mình thực hiện.

Chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan có hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Việc chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan thì hợp đồng có bị vô hiệu?

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Theo quy định, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Trong đó, điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Mà pháp luật quy định rõ về việc chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, việc chủ đầu tư vẫn ủy quyền cho người khác ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan thì được xác định là vi phạm điều cấm của luật.

Như vậy, chủ đầu tư ủy quyền cho người khác ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Ngọc Lan thì hợp đồng này bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Khi mua căn hộ chung cư Ngọc Lan phải đặt cọc trước bao nhiêu tiền?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, pháp luật không quy định cụ thể số tiền đặt cọc tối thiểu hoặc tối đa khi mua căn hộ chung cư Ngọc Lan hay các dự án khác. Số tiền đặt cọc cụ thể tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên.

Thỏa thuận đặt cọc cũng như số tiền đặt cọc cần được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giá trị ràng buộc trách nhiệm giữa các bên.