Chủ căn hộ chung cư Sài Gòn Mia giao căn hộ sai diện tích đã thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà thì bên thuê phải làm sao?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư Sài Gòn Mia giao căn hộ sai diện tích đã thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà thì bên thuê phải làm sao? 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà  ở có sẵn như sau: 

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dan sự do vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ
1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Từ các trích dẫn trên, trong trường hợp chủ căn hộ chung cư Sài Gòn Mia bàn giao căn hộ có diện tích sai lệch so với thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, thì hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ theo quy định.

Đồng thời, bên cho thuê (chủ căn hộ chung cư Sài Gòn Mia) phải chịu trách nhiệm dân sự đối với hành vi vi phạm, trừ khi chứng minh được lý do bất khả kháng hoặc lỗi từ phía bên thuê.

Vì vậy, bên thuê có quyền yêu cầu chủ căn hộ khắc phục sai phạm, điều chỉnh lại giá thuê tương ứng với diện tích thực tế, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc bàn giao sai diện tích gây thiệt hại cho mình.

Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, bên thuê có thể khởi kiện ra tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Chủ căn hộ chung cư Sài Gòn Mia giao căn hộ sai diện tích đã thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà thì bên thuê phải làm sao? (Hình từ Internet)

Diện tích của căn hộ chung cư Sài Gòn Mia có được quy định rõ trong hợp đồng thuê nhà? 

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng về nhà ở như sau: 

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

[...]

Như vậy, căn hộ chung cư Sài Gòn Mia khi được đưa vào giao dịch thuê nhà phải có thông tin cụ thể về diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng thuê nhà.

Nếu hợp đồng thuê nhà không ghi rõ diện tích hoặc ghi không đúng so với thực tế, thì đây là cơ sở để bên thuê yêu cầu sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh lại giá thuê hoặc xử lý trách nhiệm pháp lý đối với bên cho thuê theo quy định pháp luật.

Có được từ chối ký hợp đồng thuê căn hộ chung cư Sài Gòn Mia nếu thiếu nội dung về diện tích sử dụng khi được soạn sẵn?

Căn cứ quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng theo mẫu như sau:

Điều 405. Hợp đồng theo mẫu

1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.

Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.

Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.

3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên, hợp đồng thuê căn hộ chung cư Sài Gòn Mia theo mẫu phải được soạn thảo dựa trên ý chí và sự thống nhất của cả hai bên, bên thuê có quyền chấp nhập hoặc không chấp nhận nội dung có sẵn của hợp đồng. Nếu có điều khoản miễn trách nhiệm cho bên đưa ra hợp đồng thì điều khoản đó không có hiệu lực. 

Do đó trong trường hợp bên thuê căn hộ Sài Gòn Mia đưa ra hợp đồng thuê căn hộ theo mẫu mà thiếu nội dung về diện tích sử dụng, thì bên mua có quyền từ chối ký hợp đồng thuê nhà.