Bị nợ lương dẫn đến chậm trả tiền thuê căn hộ chung cư Central Garden có thuộc trường hợp bất khả kháng không?

Nội dung chính

Bị nợ lương dẫn đến chậm trả tiền thuê căn hộ chung cư Central Garden có thuộc trường hợp bất khả kháng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự, cụ thể:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

[...]

Như vậy, việc bị nợ lương dẫn đến chậm trả tiền thuê căn hộ chung cư Central Garden không được xem là sự kiện bất khả kháng

Bởi lẽ, bất khả kháng phải là sự kiện khách quan, không thể dự liệu, không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết.

Trong khi đó, việc chậm trả lương xuất phát từ quan hệ lao động, mang tính chủ quan, không đáp ứng tiêu chí bất khả kháng.

Do vậy, bên thuê căn hộ chung cư Central Garden dù bị nợ lương thì vẫn có nghĩa vụ phải trả tiền thuê đúng hạn theo hợp đồng đã quy định.

Bị nợ lương dẫn đến chậm trả tiền thuê căn hộ chung cư Central Garden có thuộc trường hợp bất khả kháng không? (Hình từ Internet) 

Bị nợ lương trong thời gian thuê căn hộ chung cư Central Garden, người thuê có được đề nghị điều chỉnh tiền thuê không?

Căn cứ theo  quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản, cụ thể:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giá thuê, cụ thể:

Điều 473. Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Do đó, theo quy định, giá thuê căn hộ chung cư Central Garden do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên người thuê có quyền đề nghị chủ căn hộ xem xét điều chỉnh tiền thuê khi gặp khó khăn như bị nợ lương.

Tuy nhiên, việc giảm hay điều chỉnh tiền thuê không phải là nghĩa vụ bắt buộc của bên cho thuê mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định trong hợp đồng thuê.

Việc người thuê căn hộ chung cư Central Garden thanh toán trễ vì bị nợ lương có cho phép chủ căn hộ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Do vậy, việc người thuê căn hộ chung cư Central Garden thanh toán trễ do bị nợ lương không đương nhiên làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ căn hộ.

Chủ căn hộ chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên và không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Các trường hợp chậm trả ngắn hạn hoặc có thỏa thuận khác thì không đủ căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê.