Bên bán căn hộ Sarimi Sala xin dời thời gian bàn giao nhà do cần thay đổi thiết kế phù hợp với style của bên mua thì có được không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ Sarimi Sala xin dời thời gian bàn giao nhà do cần thay đổi thiết kế phù hợp với style của bên mua thì có được không?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán nhà ở có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Từ các trích dẫn trên, việc dời thời gian bàn giao căn hộ Sarimi Sala chỉ hợp pháp khi có sự thỏa thuận và đồng ý của bên mua. Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên nên mọi thay đổi về thời hạn bàn giao phải được bên mua chấp thuận.

Trường hợp bên bán tự ý trì hoãn bàn giao với lý do thay đổi thiết kế, dù nhằm phù hợp với “style” của bên mua, thì vẫn bị xem là vi phạm nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trừ khi nội dung này được ghi nhận rõ bằng phụ lục hoặc thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

Bên bán căn hộ Sarimi Sala xin dời thời gian bàn giao nhà do cần thay đổi thiết kế phù hợp với style của bên mua thì có được không? (Hình từ Internet)

Thời hạn bàn giao có được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ Sarimi Sala? 

Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, thời hạn bàn giao bắt buộc phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ Sarimi Sala.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định “thời hạn giao, nhận bất động sản” là nội dung chính, không thể thiếu của hợp đồng mua bán căn hộ Sarimi Sala. Ghi nhận rõ thời gian bàn giao nhằm làm căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ của các bên và trách nhiệm pháp lý nếu xảy ra chậm bàn giao hoặc vi phạm hợp đồng.

Bên mua căn hộ Sarimi Sala có được quyền yêu cầu bồi thường nếu bên bán bàn giao trễ gây thiệt hại tài chính của mình?

Căn cứ Điều 360 và Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau: 

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Theo quy định trên, bên mua căn hộ Sarimi Sala có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên bán bàn giao nhà trễ và việc chậm bàn giao này là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây thiệt hại thực tế.

Khoản bồi thường có thể bao gồm các thiệt hại về vật chất xác định được như chi phí phát sinh do phải thuê chỗ ở tạm thời, lãi vay ngân hàng, thu nhập bị mất hoặc giảm sút do không khai thác, sử dụng căn hộ đúng thời hạn.

Tuy nhiên, bên mua phải chứng minh được thiệt hại thực tế, mối quan hệ nhân quả giữa việc chậm bàn giao và thiệt hại phát sinh, đồng thời việc bồi thường được thực hiện trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.