Bên bán căn hộ Sarimi Sala hứa miệng sẽ bàn giao kèm nội thất nhưng không ghi vào hợp đồng thì có giá trị không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ Sarimi Sala hứa miệng sẽ bàn giao kèm nội thất nhưng không ghi vào hợp đồng thì có giá trị không? 

Căn cứ quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Đồng thời, căn cứ thêm quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Từ các trích dẫn trên, các thỏa thuận làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên (như việc bàn giao căn hộ kèm nội thất) phải được ghi nhận trong hợp đồng mua bán hoặc phụ lục hợp đồng.

Dù Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch bằng lời nói, nhưng đối với hợp đồng mua bán căn hộ là loại hợp đồng bắt buộc lập thành văn bản và công chứng, chứng thực thì cam kết chỉ hứa miệng, không ghi vào hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý để yêu cầu thực hiện.

Vì vậy, lời hứa miệng của bên bán về việc bàn giao nội thất không đủ căn cứ pháp lý ràng buộc nếu không được thể hiện bằng văn bản.

Bên bán căn hộ Sarimi Sala hứa miệng sẽ bàn giao kèm nội thất nhưng không ghi vào hợp đồng thì có giá trị không? (Hình từ Internet)

Nếu bên bán căn hộ Sarimi Sala bàn giao nhà kèm theo nội thất nhưng giá cao hơn mức quy định trong hợp đồng thì có được không?

Căn cứ quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo đó, giá giao dịch phải do các bên thỏa thuận và được ghi đúng, đầy đủ trong hợp đồng mua bán căn hộ Sarimi Sala.

Việc bên bán bàn giao căn hộ kèm nội thất nhưng tự ý thu giá cao hơn mức đã ghi trong hợp đồng là không phù hợp pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung bằng văn bản (phụ lục hợp đồng) và ghi nhận rõ phần giá trị nội thất phát sinh.

Nếu không có thỏa thuận hợp lệ, bên mua không có nghĩa vụ thanh toán phần chênh lệch và có quyền yêu cầu thực hiện đúng giá đã cam kết trong hợp đồng.

Pháp luật có quy định về việc bên bán phải giao căn hộ Sarimi Sala đúng như thỏa thuận trong hợp đồng?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán nhà ở có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

Như vậy, pháp luật đã quy định rõ rằng bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Do đó, trong trường hợp mua căn hộ Sarimi Sala, bên bán phải bàn giao căn hộ theo đúng thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng mua bán; nếu giao không đúng nội dung đã thỏa thuận, thì bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và bên mua có quyền yêu cầu thực hiện đúng hoặc yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.